Eine Scheidung ist emotional belastend genug. Damit die gemeinsame Immobilie nicht zum finanziellen Streitpunkt wird, brauchen Sie einen objektiven Wert — kein Bauchgefühl.
Für die meisten Ehepaare ist die gemeinsame Immobilie der größte Vermögenswert. Bei einer Scheidung muss dieser Wert fair aufgeteilt werden — und genau hier beginnen die Probleme. Denn was die eine Seite für angemessen hält, sieht die andere meist ganz anders.
Ein neutrales Verkehrswertgutachten von einem unabhängigen Sachverständigen löst dieses Problem: Es liefert einen nachvollziehbaren, standardisierten Marktwert, den beide Seiten und das Gericht akzeptieren. Ohne Gutachten diskutieren Ehepartner oft monatelang über den Wert — und verlieren dabei Zeit, Geld und Nerven.
Ein professionelles Gutachten erfüllt bei der Scheidung drei Funktionen: Es bildet die Grundlage für den Zugewinnausgleich, gibt Verhandlungssicherheit bei der Eigentumsübertragung oder dem Verkauf und wird bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung als Beweismittel anerkannt.
Die große Mehrheit der Ehepaare in Deutschland lebt in einer Zugewinngemeinschaft — das ist der gesetzliche Güterstand, wenn kein Ehevertrag geschlossen wurde. Bei einer Scheidung wird das während der Ehe aufgebaute Vermögen über den sogenannten Zugewinnausgleich aufgeteilt.
Für jeden Ehepartner wird berechnet:
Endvermögen − Anfangsvermögen = Zugewinn
Wer den höheren Zugewinn erzielt hat, muss die Hälfte der Differenz an den anderen ausgleichen. Bei Immobilien bedeutet das: Der Verkehrswert der Immobilie abzüglich der Restschulden fließt in die Berechnung ein.
| Stichtag | Bezugspunkt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Anfangsvermögen | Tag der Eheschließung | § 1374 BGB |
| Endvermögen | Zustellung des Scheidungsantrags | § 1384 BGB |
Entscheidend: Die Immobilie wird zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags bewertet — nicht zum Zeitpunkt der Trennung und nicht zum Kaufpreis. Der aktuelle Verkehrswert (Marktwert) zählt, ermittelt durch ein Sachverständigengutachten nach den anerkannten Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV.
Ein Ehepaar kaufte 2015 gemeinsam eine Doppelhaushälfte in Mainz-Hechtsheim für 320.000 €. Zum Stichtag der Scheidung 2026 ermittelt mein Gutachten einen Verkehrswert von 410.000 €. Die Restschuld beträgt noch 180.000 €. Der Nettowert der Immobilie beträgt also 230.000 € — dieser Betrag fließt in den Zugewinnausgleich ein.
Es gibt mehrere Wege, mit der gemeinsamen Immobilie bei einer Scheidung umzugehen. Für alle benötigen Sie eine verlässliche Wertbasis.
Ein Ehepartner übernimmt die Immobilie und zahlt dem anderen seinen Eigentumsanteil aus. Die Höhe der Auszahlung bemisst sich am Verkehrswert abzüglich der Restschulden und dem jeweiligen Eigentumsanteil laut Grundbuch.
Wichtig: Bestehende Kredite werden bei der Eigentumsübertragung nicht automatisch angepasst. Die Bank muss der Entlassung des ausscheidenden Partners aus der Mithaftung zustimmen — dazu ist sie aber nicht verpflichtet. Sprechen Sie deshalb frühzeitig mit Ihrer Bank.
Die häufigste Lösung. Die Immobilie wird verkauft, vom Erlös werden Restschulden und Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen, der Rest wird nach Eigentumsanteilen aufgeteilt. Ein Gutachten stellt sicher, dass der Angebotspreis realistisch ist und kein Partner benachteiligt wird.
Sinnvoll, wenn ein Verkauf aktuell unrentabel wäre oder die Immobilie als Altersvorsorge dienen soll. Voraussetzung: Beide Ex-Partner müssen in der Lage sein, Vermieter-Pflichten gemeinsam wahrzunehmen — in der Praxis selten konfliktfrei.
Die Immobilie wird auf die gemeinsamen Kinder übertragen. Bei minderjährigen Kindern ist die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts erforderlich. Bedenken Sie: Das Kind übernimmt auch Grundsteuer, Unterhaltungskosten und Eigentümerpflichten.
Die Immobilie wird in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten aufgeteilt. Nur möglich, wenn die Bausubstanz das hergibt. Erfordert eine notarielle Teilungserklärung und gegebenenfalls Gutachter und Architekten.
Eine der häufigsten Fragen in meiner Beratung: „Was passiert mit dem Kredit, wenn wir uns trennen?" Die Antwort ist eindeutig — und für viele überraschend:
Eine Trennung oder Scheidung ändert nichts an den bestehenden Kreditverträgen. Wer den Vertrag unterschrieben hat, haftet weiter — unabhängig davon, ob er noch in der Immobilie wohnt oder ob die Ehe besteht.
In den meisten Fällen haben beide Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben. Es besteht dann eine Gesamtschuld: Die Bank kann von jedem der beiden die volle Ratenzahlung verlangen. Kann der Kredit nicht mehr bedient werden, droht die Zwangsversteigerung.
Ihre Handlungsoptionen:
In allen drei Fällen brauchen Sie den Verkehrswert der Immobilie, um zu beurteilen, ob ein Verkauf die Schulden deckt oder ob nach der Ablösung noch etwas übrig bleibt.
Ein häufiges Missverständnis: Viele Paare glauben, dass bei einer Eigentumsübertragung zwischen Ehegatten Grunderwerbsteuer anfällt. Das ist in der Regel nicht der Fall.
| Situation | Grunderwerbsteuer? | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Übertragung während der Ehe (auch im Trennungsjahr) | Nein — steuerfrei | § 3 Nr. 4 GrEStG |
| Übertragung nach der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung | Nein — steuerfrei | § 3 Nr. 5 GrEStG |
| Übertragung an nicht verheirateten Partner | Ja — 5 % in RLP | § 1 GrEStG |
| Übertragung an die Kinder | Nein — steuerfrei | § 3 Nr. 6 GrEStG |
In der Praxis bedeutet das: Ob Sie die Immobilie noch während der Ehe, im Trennungsjahr oder nach der Scheidung übertragen — zwischen Ehegatten fällt in Rheinland-Pfalz keine Grunderwerbsteuer an, solange die Übertragung im Zusammenhang mit der Vermögensauseinandersetzung steht. Achten Sie aber darauf, die Übertragung zeitnah zur Scheidung durchzuführen — ein langer Zeitabstand kann dazu führen, dass das Finanzamt den kausalen Zusammenhang zur Scheidung anzweifelt.
Wenn sich die Ehepartner nicht über die Verwendung der Immobilie einigen können, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Jeder Ehepartner kann sie beim Amtsgericht beantragen — unabhängig von der Höhe seines Eigentumsanteils.
Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie erfahrungsgemäß oft deutlich unter Marktwert versteigert. Dazu kommen Gerichtskosten, Gutachterkosten und eine Verfahrensdauer von häufig über 12 Monaten. Bleibt die Versteigerung erfolglos, trägt der Antragsteller die Kosten allein. Ein einvernehmlicher Verkauf auf Basis eines fairen Gutachtens ist fast immer die wirtschaftlich bessere Lösung.
Einwand gegen die Teilungsversteigerung: Innerhalb von zwei Wochen nach Anordnung kann der andere Ehepartner Einwand erheben — etwa wenn die Versteigerung die Lebensverhältnisse der Kinder erheblich verschlechtern würde. Das Gericht kann das Verfahren dann für bis zu sechs Monate aussetzen.
Der Zeitpunkt, wann Sie aktiv werden, hat erhebliche finanzielle Auswirkungen:
Je früher Sie den Immobilienwert kennen, desto besser können Sie verhandeln. Viele Paare schieben das Thema vor sich her — und stehen dann unter Zeitdruck, wenn der Scheidungsantrag bereits eingereicht ist. Mein Rat: Lassen Sie die Immobilie bewerten, sobald feststeht, dass die Trennung endgültig ist.
Wird eine Immobilie unter Zeitdruck verkauft, ist der erzielbare Preis fast immer niedriger. Käufer erkennen Scheidungsfälle und versuchen, die Notlage auszunutzen. Ein professionelles Gutachten gibt Ihnen Verhandlungssicherheit — Sie wissen genau, was Ihre Immobilie wert ist, und können sich nicht herunterhandeln lassen.
Gut zu wissen: Nach § 1568a BGB kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm die Ehewohnung anlässlich der Scheidung überlassen wird — wenn er darauf stärker angewiesen ist, etwa wegen der Kinder. Bei Eigentumsimmobilien gilt das allerdings nur zur Vermeidung einer unbilligen Härte. Wichtig: Der Anspruch erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung, wenn er nicht vorher geltend gemacht wird (BGH, Beschluss vom 10.03.2021).
Wenn sich beide Partner einig sind, reicht ein Kurzgutachten. Bei strittigen Fällen oder für den Zugewinnausgleich vor Gericht ist ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten erforderlich.
In der Regel teilen sich beide Ehepartner die Kosten. Da ein neutrales Gutachten beiden Seiten dient, ist eine hälftige Teilung üblich.
Der Verkehrswert wird zum Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrags ermittelt (§ 1384 BGB). Maßgeblich ist der Marktwert abzüglich der Restschulden.
Nein. Übertragungen zwischen Ehegatten sind grunderwerbsteuerfrei — sowohl während der Ehe (§ 3 Nr. 4 GrEStG) als auch nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG).
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